2015房地产行业发展前景：一线城市新房成交回暖 地产股解析 _1

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　　本文涉及重点上市招商地产（行情，问诊）保利地产（行情，问诊）金地集团（行情，问诊）中粮地产（行情，问诊）荣盛发展（行情，问诊）

　　编者按在房贷新政降息普通住宅标准调整等利好政策刺激之下，2014年12月一线城市及部分热点二线城市的楼市回暖，新房成交量大幅反弹，其中北京上海广州深圳的新房成交量均创2014年全年最高。新房成交量反弹去库存加速似乎给地产股近期大幅上涨提供了支撑。

　　分析人士指出，此次房地产政策放松与之前有一定的相似之处，地产股存在阶段性机会。但当前行业的整体供需格局已发生根本变化，随着刚需和改善性需求的劳动力人口达到顶峰而趋于下降，整个行业难以实现V型反转。

　　北上广深新房成交反弹

　　北京新房市场岁末成交井喷。北京市住建委发布数据显示，2014年12月北京市住宅新房网签量为19893套，环比大涨621%，同比大涨7292%，超出了2013年3月19398套的前期高点。成交价格方面，12月北京市新建商品住宅成交均价为25703元平方米，环比上涨7%，同比上涨11%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，北京楼市受到了认房不认贷的房贷新政普宅标准调整公积金新政央行降息等利好的影响，吸引了不少此前观望的需求入市，促成了成交量的显著反弹。不仅如此，房企为了冲刺年底业绩，让利折扣等幅度加大，借势营销去库存化走量，也促成了新房市场成交的走高。

　　胡景晖还指出，北京市12月的新房网签数据中包括了7852套各类保障房和近1900套自住房，剔除此两类住房，实际成交的纯商品住宅约为10000套。这一水平和2013年9月10484套的水平基本持平。根据纯商品房的成交数据，并不能单纯理解去年12月的翘尾为纯商品房市场的大幅反弹升温。

　　金丰易居佑威数据显示，2014年12月上海市新建商品住宅成交面积为137万平方米，环比上涨3178%，比去年同期上涨3988%，创下2014年全年最高。由于中高端房源成交占比扩大，12月上海新建商品住宅成交均价刷新历史最高，达30016元平方米，环比上涨840%，同比上涨1790%。

　　12月广州市新建商品住宅网签8456套，网签面积9780万平方米，较11月增长12%，同比大涨75%，单月网签量创2014年最高。深圳市规划和国土资源委员会发布的数据显示，2014年12月新建商品住宅成交7754套，环比增加34%，同比增长126%，创下自2011年以来的单月成交量新高。不过广州深圳的新房成交均价环比上月仍然微跌。

　　二线城市的楼市成交也平稳上扬，环比同比增长的城市超过六成。青岛济南常州长春等城市成交量环比平均增幅超过20%。

　　中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，各大城市楼市成交量在年末出现反弹，除了市场因素政策因素外，还与各地会把一些保障性住房之前没纳入统计的住房集中放在年底统计进来有关。目前的市场只是相对有所好转，但不能确定为全面的反弹，各大城市较高成交量的取得，是建立在较大供应量的基础上的。在政策保持平稳的情况下，楼市价格取决于存货的去化周期，目前除北京上海存货去化周期比较适中以外，其余城市的存货去化周期仍然很长。

　　三因素催涨地产股

　　2014年市场整体低迷，龙头房企销售额仍然保持增长，但是增速同比下降。中国指数研究院数据显示，从销售额来看，2014年111月前20家大型房企销售总额12505亿元，同比增长122%，增速较2013年有所下降。从销售面积来看，前20家大型房企销售面积总和为11354万平方米，同比增长104%，比2013年同期增速下降。

　　多数大型房企的销售额已告别过去高速增长时代。万科1-11月累计销售额1901亿元，同比增速189%；恒大前11个月销售额1207亿元，实现同比增速227%；中海碧桂园累计销售额在11月份也达到千亿元。从房企销售目标的完成情况来看，公布销售目标的25家房企中，恒大和绿城中国在前11个月已完成目标，另有5家房企目标完成率超过90%，近半数房企年度目标完成率不足80%。

　　广发证券（行情，问诊）分析师乐加栋指出，房地产行业政策和货币环境持续利好，推动成交明显复苏。根据以往降息周期的经验，一二线城市成交复苏具备可持续性，复苏趋势将会延续到2015年三季度。此外，在目前绝对库存依旧高企的背景下，房价在未来一季度内不具备系统性上涨风险，将继续处于环比下降的通道，整体友好的政策环境具备可持续性，成交将会加快回暖。

　　由于房地产市场近年来的持续政策调控，地产股估值长期处于较低区域，2014年整体市场低迷销售放缓业绩低增长已经在股价中得以反映，地产股自2013年年中就开始了较大幅度调整。直至近期重点城市的成交反弹引发了地产股的大幅飙涨。

　　华泰证券（行情，问诊）分析师曹光亮指出，地产股上涨有基本面中性偏正面政策面暖风频吹技术面上涨欲望强烈三大原因。基本面方面，开发商各融资渠道的融资成本全面下降，地产销售从10月份开始出现温和的复苏，这为股价上涨减轻了压力。开发商情绪渐趋乐观，土地市场开始活络，有利于股票市场良好预期的形成。政策面暖风频吹，2014年行政调控对地产业的态度发生了180度的转折，先是限购等行政性措施的退出，转向去调控化，后来的重新定义首套房贷款政策，鼓励商业银行发放房贷。技术面上涨冲动强烈，房地产行业滞涨，并且波动性出现异常，有强烈均值回归需求。曹光亮认为，在过去现在和将来，地产行业就是一个简单纯粹的周期性行业。

　　安信证券近日发表的研报则表示，央行降息只是开始，预计未来地产成交将进一步回升，尤其是一线城市有望提前完成去库存调整，地产行业迎来政策面与基本面共振阶段，继续全面看好地产股。首推4条主线一是大企业集中度的提升；二是布局一线城市高弹性的以及布局一线城市估值较低的标的；三是具有转型预期和动力的中小地产股；四是区域主题的地产投资机会。

　　行业难现V型反转

　　地产股近期的集体上涨再度引发了关于楼市的多空争论。瑞银中国首席策略师陈李近期谈到了他关注的2015年几大重要投资主题，其中首当其冲的就是房地产市场。陈李综合供需两方面的因素认为，在三到四个月内，对房地产市场是乐观的，房产成交量的上升将毋庸置疑。